Quy định về chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm sang đất ở
Đất trồng lúa (chính là đất trồng cây hàng năm), đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp và đất ở là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai. Hiện nay nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm sang đất ở ngày càng nhiều, xuất phát từ nhu cầu sử dụng và giá trị đất ở trong các giao dịch cao hơn so với các loại đất khác. Do đó, người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng thường đặt ra câu hỏi về điều kiện, thủ tục và các loại tiền phải nộp khi chuyển đổi được quy định như thế nào?
1. Điều kiện
Đất nông nghiệp thuộc nhóm đối tượng được Nhà nước ưu tiên bảo vệ và phát triển theo tinh thần của Điều 134 Luật Đất đai 2013. Do đó chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp bị hạn chế. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng được nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (căn cứ Khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai 2013).
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt..”
Ví dụ: Theo kế hoạch sử dụng đất của thành phố Bắc Giang năm 2021, tổng diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển sang phi nông nghiệp đối với toàn thành phố là 453,28 m2. Trong đó, diện tích của từng loại đất được phép chuyển là:
- Đất trồng lúa: 317,02 m2;
- Đất trồng cây hàng năm khác: 44,75 m2;
- Đất trồng cây lâu năm: 21,3 m2;
- Đất nuôi trồng thủy sản: 70,21 m2
Chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm sang đất cần phải xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:
– UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
– UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.
UBND cấp huyện xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân theo 02 căn cứ sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Thủ tục
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các bước thực hiện:
Bước 1. Nộp hồ sơ
– Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường;
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 2. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo sự hướng dẫn của Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3. Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thời gian thực hiện:
+ Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Theo đó, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
(trong đó: giá đất được tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành)
Ngoài tiền sử dụng đất, còn có các loại phí, lệ phí khác theo quy định của Nhà nước mà người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục phải nộp.
Trên đây là toàn bộ những lưu ý quan trọng nhất về quy định trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, các hộ gia đình, cá nhân nên cân nhắc về nghĩa vụ tài chính mình phải nộp cũng như kế hoạch sử dụng đất của UBND để thực hiện thủ tục một cách thuận lợi nhất.
Xem thêm bài viết:
