Luật An Tâm Phúc

Quá trình giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, theo đó để giải quyết tranh chấp đất đai các bên trong quan hệ tranh chấp phải thực hiện các thủ tục theo trình tự sau:

+ Trường hợp hòa giải thành công sẽ được xác nhận hòa giải thành công tại cơ quan chức năng (chi tiết ở phần tiếp theo của bài viết)

+ Trường hợp hòa giải không thành công sẽ khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền HOẶC khởi kiện đến Tòa (chi tiết ở phần tiếp theo của bài viết)

1.1 Hòa giải tranh chấp đất đai

• Có hai hình thức hòa giải tranh chấp đất đai hiện nay:

– Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở

– Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

Đối với tranh chấp về đất đai hòa giải là thủ tục bắt buộc. Luật Đất đai 2013 quy định rõ về việc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

• Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai:

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.

+ Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để thực hiện các thủ tục theo luật định.

+ Trường hợp hòa giải không thành thì việc giải quyết thực hiện theo một trong hai cách sau:

Cách 1: Khởi kiện ra Tòa án đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Cách 2: Khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp trên đối với tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ theo quy của Luật Đất đai.

Luật An Tâm Phúc

Giải quyết tranh chấp đất đai

• Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính:

Thủ tục giải quyết tranh chấp này áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân.

• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp:

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện:

 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa những chủ thể sau:

+ Hộ gia đình;

+ Cá nhân;

+ Cộng đồng dân cư

Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa những chủ thể sau:

+ Tổ chức;

+ Cơ sở tôn giáo;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Tổ chức nước ngoài;

+ Cá nhân nước ngoài với nhau;

+ Giữa các đối tượng trên với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Trường hợp một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

Luật hiện hành cũng có quy định thêm đối với trường họp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

• Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính bao gồm:

– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

– Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;

– Các giấy tờ, tài liệu liên quan đến việc giải quyết tranh chấp như: Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp.

2.2  Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự:

Các đương sự có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền.

Đương sự chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gửi đến Tòa án, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu để được Tòa án thụ lý giải quyết.

• Thẩm quyền thụ lý giải quyết:

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt bởi nó là bất động sản, do đó luật hiện hành quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải là Tòa án nơi có bất động sản tranh chấp.

• Hồ sơ:

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự là hồ sơ khởi kiện, theo đó đương sự cần chuẩn bị các giấy tờ, tài  liệu sau:

+ Đơn khởi kiện;

+ Giấy tờ chứng minh nhân thân của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân, thẻ căn cước nhân dân hoặc hộ chiếu;

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai;

+ Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp;

+ Các giấy tờ chứng minh khác để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện.

• Trình tự thủ tục:

– Nộp đơn và hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

Sau khi nộp đơn Tòa sẽ tiến hành tiếp nhận, vào sổ và thông báo cho người khỏi kiện về việc tiếp nhận đơn và hồ sơ khởi kiện trong thời gian 03 ngày (ngày làm việc). Theo đó, có thể xảy ra một trong hai tình huống như sau:

+ Hồ sơ khởi kiện chưa đầy đủ: Tòa án sẽ ra thông báo yêu cầu người khởi kiện bổ sung;

+ Hồ sơ đủ: Tòa sẽ ra thông báo nộp tạm ứng án phí gửi cho người khởi kiện, người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan có thẩm quyền theo thông báo nộp tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.

– Tòa án tiến hành thụ lý: Sau khi người khởi kiện nộp lại biên lai nộp tạm ứng án phí, Tòa án sẽ tiến hành thụ lý và ra thông báo thụ lý vụ án và gửi cho các đương sự.

– Chuẩn bị xét xử:

Sau khi được thụ lý vụ việc sẽ chuyển sang giai đoạn chuẩn bị xét xử. Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, đối với vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng).

Trong giai đoạn này Tòa vẫn sẽ tổ chức hòa giải, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

Luật An Tâm Phúc

Thực tế giải quyết tranh chấp về đất đai

Thực tế giải quyết tranh chấp về đất đai hiện nay là một vấn đề rất phức tạp và thường kéo dài bởi:

+ Quy định liên quan về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai quá nhiều:

Có khi cùng một vấn đề nhưng nhiều văn bản quy định, mỗi văn bản lại có hiệu lực một phần nên khi áp dụng lại có những cách áp dụng khác nhau.

+ Các văn bản về đất đai luôn được sửa đổi, bổ sung liên tục dẫn đến những khó khăn khi áp dụng thực hiện.

Do vậy việc hiểu đúng, hiểu đầy đủ mới giúp bạn có lợi thế trong việc tranh chấp được.

Luật An Tâm Phúc

Dịch vụ pháp lý của Luật Tâm Phúc đem lại gì cho bạn?

– Bạn sẽ nắm rõ được loại tranh chấp mà mình đang gặp phải là loại tranh chấp gì? Ai là đối tượng tranh chấp, ai là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (những người liên quan trong tranh chấp đất đai rất nhiều vì nó liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu, từ đó phát sinh thêm về quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống);

– Giúp bạn hiểu rõ Quy định nào điều chỉnh dạng tranh chấp đang gặp phải? thẩm quyền giải quyết thuộc UBND hay Tòa án? Chúng tôi sẽ giúp bạn những vấn đề đó và dự báo cho bạn kết quả của tranh chấp; tối ưu quyền của thân chủ giúp cho thân chủ có nhiều lợi thế, nhiều chứng cứ có lợi trong quá trình tranh chấp ( nghĩa vụ cung cấp chứng cứ trong vụ án dân sự thuộc về các đương sự);

– Hướng dẫn bạn về quy trình, thủ tục, thời gian giải quyết tranh chấp (phần này cực kỳ phức tạp vì các văn bản cần có hệ thống, chỉ đọc Luật đất đai thì không thể nắm rõ được);

– Thay mặt (đại diện theo ủy quyền) hoặc tham gia cùng thân chủ trong các buổi làm việc, hòa giải, ghi lời khai….và đàm phán, thương lượng cùng các cá nhân, tổ chức liên quan; có ý kiến khi có phát sinh trong quá trình tranh chấp, hướng dẫn thân chủ có ý kiến có lợi cho việc tranh chấp đúng theo quy định của pháp luật (rút ngắn được thời gian mà kết quả giải quyết vẫn như mong đợi;

– Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn phản tố, thu thập chứng cứ, xây dựng chứng cứ, tham gia tố tụng tại Tòa án và làm việc cùng các cơ quan liên quan (đất đai khác những dạng khác vì có rất nhiều các cơ quan liên quan, ngoài Tòa án, Cơ quan thi hành án, Viện kiểm sát…còn Văn phòng đăng lý đất đai, Phòng TNMT, UBND các cấp…)

– Thúc đẩy quá trình thì hành các thỏa thuận, quyết định của Bản án (nhiều Bản án sau khi được tuyên nhưng những nội dung trong đó không được thi hành một cách triệt để).

– Ngoài ra những thủ tục như cấp, cấp lại Giấy CNQSDĐ cũng giúp tiết kiệm được thời gian (nhanh hơn rất nhiều), công sức và chi phí cho khách hàng.